Эти слова отвечают на разные вопросы, поэтому их нельзя сравнивать напрямую. СНТ и ТСН — организации соседей, которые управляют общими дорогами и сетями. ИЖС, ЛПХ и садоводство — виды разрешённого использования земли, от них зависит, какой дом можно построить. «Коттеджный посёлок» — вообще не юридический термин, а ДНП с 2019 года больше не создают.
Для постоянного жилья главное — не название посёлка, а две строки в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): категория земли и вид разрешённого использования, и третья — назначение дома.
Коротко, что проверить:
- Вид разрешённого использования (ВРИ) участка. ИЖС, приусадебный ЛПХ и садовый участок подходят для жилого дома. Огородный участок и полевой ЛПХ — нет.
- Назначение дома в ЕГРН. Зарегистрироваться, получить бесплатный газ и потратить материнский капитал можно только в жилом доме. В садовом доме — нельзя.
- Где лежит участок. В границах населённого пункта проще с газом, дорогами и сельским тарифом на электричество.
- Кто содержит дороги и сети. В СНТ за них платят взносы все собственники, в посёлке на ИЖС — по договору с управляющей компанией или никто.
Три разных вопроса: кто управляет, какая земля, какой дом
Путаница возникает, потому что в объявлениях все эти слова стоят в одном ряду. На самом деле у каждого участка есть два независимых слоя: организация, которая управляет общим имуществом, и правовой режим самой земли.
На схеме видно, что организация лежит сверху, над землёй, и не меняет того, что можно строить: это решает только нижний слой, категория и ВРИ.
Организации: СНТ, ОНТ, ТСН
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое (ОНТ) — организации собственников участков на одной территории садоводства. Их устройство описывает закон № 217-ФЗ о садоводстве. По его статье 4 СНТ — это вид товарищества собственников недвижимости (ТСН). На одной территории садоводства может быть только одно товарищество.
ТСН — более широкая форма. Её же выбирают жители посёлков на землях ИЖС, когда хотят сами управлять дорогами и сетями, а не зависеть от застройщика.
Что стало с ДНП и ДНТ
Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) — формы, которые существовали до 1 января 2019 года. Закон № 217-ФЗ их не упразднил одним днём, но и новых не допускает. Статья 54 устроена так:
- переделывать организацию не нужно, но к ДНП и дачным кооперативам применяются правила о СНТ (часть 2);
- название и устав приводят к новому закону при первом изменении устава (часть 5). Правильное новое название — СНТ или ТСН;
- менять старые документы на участки из-за переименования не нужно (часть 6);
- участок «для дачного хозяйства» или «для дачного строительства» теперь считается садовым (часть 7).
Если дачный посёлок стоит в границах населённого пункта и на всех участках уже жилые дома, его можно превратить в товарищество собственников жилья, но только после смены ВРИ всех участков на ИЖС (части 12 и 13).
Виды использования земли: ИЖС, ЛПХ, садоводство
Вид разрешённого использования записан в ЕГРН и выбирается из классификатора Росреестра. Для загородного жилья важны четыре:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство, код 2.1) — участок под жилой дом в населённом пункте;
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство). По закону № 112-ФЗ (статья 4) оно бывает двух видов. Приусадебный участок лежит в населённом пункте, на нём можно строить жилой дом (код 2.2). Полевой лежит за его границей и используется только под сельское хозяйство, строить на нём нельзя;
- Садоводство (код 13.2) — садовый участок, где можно ставить садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи (статья 3 закона № 217-ФЗ);
- Огородничество (код 13.1) — огородный участок, где капитальные постройки запрещены вовсе.
Как найти ВРИ своего участка и что ещё проверить перед покупкой, разобрано в статье «Как проверить участок перед покупкой».
Коттеджный посёлок
В законах такого понятия нет. Это название проекта, который застройщик нарезал на участки и продаёт вместе с дорогами и сетями. Юридически посёлок может стоять на землях ИЖС, приусадебного ЛПХ или садоводства, и от этого зависят все строки таблицы ниже. Поэтому про коттеджный посёлок всегда задавайте один вопрос: какой ВРИ у участков и в чьей собственности дороги.
Сравнение по строкам
Коттеджный посёлок в таблице не отдельная колонка: он живёт по правилам той колонки, какой ВРИ у его участков. Разница с обычной улицей в том, кому принадлежат дороги и сети, об этом отдельная строка.
Земля и дом
| Садовый участок (СНТ, бывшее ДНП) | ИЖС | Приусадебный ЛПХ | |
|---|---|---|---|
| Что это по закону | ВРИ «садоводство» | ВРИ «ИЖС» | ВРИ «ЛПХ» |
| Категория земли | населённых пунктов или сельхозназначения | только населённых пунктов | только населённых пунктов |
| Какой дом можно | жилой или садовый | жилой | жилой |
| Предельные размеры дома | как у объекта ИЖС | до 3 этажей и 20 м | до 3 этажей и 20 м |
| Прописка | в жилом доме — да, в садовом — нет | да | да |
| Можно ли сменить ВРИ | одного участка — нет | в пределах своей зоны | в пределах своей зоны |
Предельные размеры дома задаёт пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса: объект ИЖС — это отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, который не делится на квартиры. Для садовых участков статья 23.1 закона № 217-ФЗ требует тех же параметров и от жилого, и от садового дома. Конкретные отступы и процент застройки задают местные правила, о них — в статье «Отступы от границ участка: где можно поставить дом, баню, гараж, септик и колодец».
Садовый участок можно выделить на землях сельхозназначения, но не на сельскохозяйственных угодьях — пашне, лугах и пастбищах (статья 23 закона № 217-ФЗ).
Коммуникации и деньги
| Садовый участок (СНТ) | ИЖС и приусадебный ЛПХ | |
|---|---|---|
| Сельский тариф на свет | если СНТ в сельском населённом пункте; у СНТ свой тариф | если дом в сельском населённом пункте |
| Бесплатный газ до участка | если СНТ в газифицированном населённом пункте и дом жилой | если населённый пункт газифицирован |
| Дороги и сети | имущество СНТ или всех собственников | обычно муниципальные; в коттеджном посёлке — застройщика, УК или ТСН |
| Обязательные взносы | да, и для тех, кто не в товариществе | нет; в коттеджном посёлке — по договору |
| Налог на землю | не больше 0,3 % кадастровой стоимости | не больше 0,3 % кадастровой стоимости |
| Семейная ипотека | на жилой дом — да | да |
| Материнский капитал | на жилой дом — да, на садовый — нет | на ИЖС — да, для ЛПХ уточните в СФР |
Ставку земельного налога 0,3 % для участков под жильё, ЛПХ и садоводство установила статья 394 Налогового кодекса, и это потолок: муниципалитет вправе назначить меньше. Льготная ставка действует, пока участок используется по назначению и не для бизнеса. Ставку и льготы своего муниципалитета — для Ленинградской области и любого другого региона — смотрите в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах». Какие ещё налоги платит владелец загородного дома, разобрано в статье «Какие налоги платит владелец загородного дома и участка и где можно получить льготу».
Строки, в которых чаще всего ошибаются
Большая часть разницы между вариантами сводится к двум вещам: жилой дом у вас или садовый, и лежит ли участок в границах населённого пункта. Ниже — строки, где это решает больше всего.
Прописка и жилой дом на садовом участке
С 2019 года на садовом участке можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нём постоянно, как в доме на ИЖС. В садовом доме зарегистрироваться нельзя: закон называет его зданием сезонного использования для временного пребывания (статья 3 закона № 217-ФЗ).
Садовый дом можно признать жилым, если он отвечает требованиям к жилью — в порядке, который утвердило постановление Правительства № 47 (раздел VI). Заявление подают в местную администрацию по месту нахождения дома. Здания, записанные в ЕГРН до 2019 года как «жилое строение», уже считаются жилыми домами, переоформлять их не нужно (часть 9 статьи 54 закона № 217-ФЗ).
Газ: кому бесплатно
Социальная газификация, или догазификация, — это подведение газа до границы участка без платы. Работы внутри участка, котёл и плиту владелец оплачивает сам. Правила подключения утвердило постановление Правительства № 1547.
Условия одинаковые по всей стране:
- Населённый пункт уже газифицирован или газифицируется в текущем году.
- Дом — жилой, право на него зарегистрировано. Садовый дом в программу не входит.
- Для СНТ — товарищество лежит в границах такого населённого пункта.
Заявку подают на портале Единого оператора газификации. В Ленинградской области заявки исполняет газораспределительная организация региона; в других регионах портал сам направит заявку в местную.
Сельский тариф на электричество
Сельский тариф зависит от места, а не от ВРИ. Его получают дома в сельских населённых пунктах — а садоводческие товарищества отнесены к отдельной категории, приравненной к населению, и понижающий коэффициент для них от 0,7 до 1 устанавливает регион. Тарифы в Ленинградской области утверждает региональный комитет по тарифам и ценовой политике, в другом регионе — его тарифный орган.
Как оформить сельский тариф и другие льготы, разобрано в статье «Какие льготы по электричеству можно получить для загородного дома», а как уйти с общего счётчика СНТ на свой договор — в статье «Можно ли перейти с общего счётчика СНТ или посёлка на прямой договор с энергосбытом».
Взносы, дороги и общее имущество
В СНТ дороги, сети, ворота и площадки — имущество общего пользования. Оно принадлежит товариществу или всем собственникам участков в долях (статья 25 закона № 217-ФЗ). Платить за его содержание обязаны все: собственник, который не вступил в товарищество, платит столько же, сколько член, и долг взыскивают через суд (статья 5).
В коттеджном посёлке на ИЖС дороги часто остаются за застройщиком или управляющей компанией (УК), и жители платят им по договору. Для посёлков и других объектов, созданных после 1 октября 2023 года, Гражданский кодекс (статьи 259.1–259.4) прямо называет общие дороги и сети общей долевой собственностью владельцев домов и обязывает каждого участвовать в расходах.
Если дорога в посёлке принадлежит застройщику или одному из жителей, её владелец может поставить шлагбаум или брать плату за проезд. Проверьте это до покупки — чем это грозит и как защищаются, разобрано в статье «Может ли владелец дороги в посёлке запретить проезд к вашему участку».
Ипотека и материнский капитал
Государственные программы кредитуют жилой дом, а не участок и не садовый дом. По семейной ипотеке ДОМ.РФ допускает участок любого вида — ИЖС, ЛПХ или садовый, но строить нужно по договору подряда с компанией или индивидуальным предпринимателем, с оплатой через эскроу-счёт. Окончательно участок и проект одобряет банк.
Материнский капитал на строительство разрешает статья 10 закона № 256-ФЗ: участок должен быть под ИЖС или садоводство, а построить надо объект ИЖС, то есть жилой дом. Садовый дом, баню или гараж на эти деньги строить нельзя, купить сам участок — тоже.
Можно ли изменить вид разрешённого использования
Ответ зависит от того, садовый у вас участок или нет. Здесь правила сильно различаются.
Участок ИЖС или ЛПХ в населённом пункте
Участок лежит в территориальной зоне, для которой местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) перечисляют основные виды использования. Любой из них собственник выбирает сам, без согласований (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса). Если в вашей зоне есть и ИЖС, и ЛПХ, поменять один на другой можно заявлением в Росреестр.
ПЗЗ своего поселения — в Ленинградской области и в любом другом регионе — ищите во ФГИС территориального планирования или на сайте муниципалитета.
Садовый участок в СНТ
Сменить ВРИ отдельного садового участка на территории садоводства нельзя (часть 24 статьи 54 закона № 217-ФЗ). Исключения узкие: изъятие для государственных нужд, комплексное развитие территории и перевод всего товарищества под ИЖС, когда оно лежит в населённом пункте и на всех участках стоят жилые дома.
На практике это не мешает жить постоянно: жилой дом на садовом участке законен, в нём можно зарегистрироваться.
Земли сельхозназначения
Если участок на землях сельхозназначения, правила землепользования на него не действуют, и сначала нужно перевести землю в категорию населённых пунктов. Обычно это делается включением территории в границы населённого пункта через генеральный план, по инициативе администрации. Одному собственнику добиться этого трудно и долго.
Какой вариант подходит для постоянного жилья
Лучше всего подходит ИЖС или приусадебный ЛПХ в границах населённого пункта: улицы муниципальные, бесплатный газ доступен, если посёлок газифицирован, банки и Социальный фонд вопросов не задают.
Садовый участок тоже годится, если на нём жилой дом, а само СНТ лежит в границах населённого пункта. СНТ на землях сельхозназначения подходит хуже всего: бесплатного газа там не будет, а дороги целиком на взносах соседей.
Схема проводит по трём вопросам — ВРИ, назначение дома, границы населённого пункта — и показывает, на каком ответе вы теряете прописку, газ или маткапитал.
Что сделать до покупки или стройки:
- Закажите выписку из ЕГРН и найдите в ней категорию земли и ВРИ.
- Проверьте по публичной кадастровой карте, лежит ли участок в границах населённого пункта.
- Если дом уже стоит, посмотрите его назначение: «жилой дом» или «садовый дом».
- Узнайте, чьи дороги и сети, и сколько за них платят в год.
- Если нужен газ, проверьте населённый пункт на портале Единого оператора газификации.