Владелец загородного участка с домом платит два налога: земельный за участок и налог на имущество физических лиц за дом и другие постройки, которые записаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Считаются оба от кадастровой стоимости, а платятся раз в год, до 1 декабря, за прошлый год. На оба есть льготы. Часть льгот налоговая применяет сама, часть — только по вашему заявлению.
Коротко, что платится и что можно уменьшить:
| Что | Максимальная ставка | Что уменьшает налог |
|---|---|---|
| Участок для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС) | 0,3 % кадастровой стоимости | вычет 6 соток для пенсионеров, предпенсионеров, инвалидов, многодетных и других; местные льготы |
| Жилой дом, незавершённый жилой дом | 0,1 %, муниципалитет может поднять до 0,3 % | вычет 50 м² для всех; полное освобождение одного дома для льготников |
| Хозяйственная постройка до 50 м² — баня, сарай, летняя кухня | 0,1 % | одна такая постройка освобождена от налога у всех |
| Покупка или строительство жилого дома | — | имущественный вычет по налогу на доходы: вернуть до 260 000 ₽ с цены и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке |
Точные ставки и местные льготы решает ваш муниципалитет. Их можно проверить за пять минут в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» — как им пользоваться, ниже.
Как считаются налоги на участок и дом
Оба налога устроены одинаково: кадастровая стоимость минус вычет, умноженная на ставку. Кадастровую стоимость определяет государственное бюджетное учреждение вашего региона, она записана в ЕГРН. Посмотреть её можно в выписке или бесплатно в справочной информации Росреестра по кадастровому номеру.
На схеме — путь от кадастровой стоимости к сумме в уведомлении: сначала вычитается льготная площадь, потом применяется ставка.
Земельный налог
Правила — в главе 31 Налогового кодекса (НК). Статья 394 НК ограничивает ставку сверху: не больше 0,3 % для участков садоводства, огородничества, ЛПХ и ИЖС, которые не используются в предпринимательстве, и не больше 1,5 % для прочих. С 2025 года участок с кадастровой стоимостью больше 300 млн ₽ по льготной ставке 0,3 % уже не облагается — это изменение закона № 176-ФЗ от 12.07.2024, дачников оно почти не касается.
Есть одна ловушка для участков ИЖС. Если дом на участке не зарегистрирован через 10 лет после регистрации права на землю, налог считается с коэффициентом 2, то есть вдвое больше — это пункт 16 статьи 396 НК. Коэффициент действует, пока дом не будет поставлен на учёт.
Налог на имущество
Правила — в главе 32 НК. Налог начисляется только на то, что стоит на учёте в ЕГРН: жилой дом, садовый дом, баню, гараж, незавершённое строительство. По статье 406 НК ставка для жилых домов и для хозяйственных построек до 50 м² на садовых, огородных участках, участках ЛПХ и ИЖС — до 0,1 %, муниципалитет может поднять её до 0,3 % или снизить до нуля. Для остальных построек — до 0,5 %.
Вычет по статье 403 НК получают все без заявления: из площади жилого дома вычитается 50 м². Многодетным — ещё 7 м² на каждого ребёнка.
Условный пример
Участок 10 соток с кадастровой стоимостью 800 000 ₽ и жилой дом 120 м² стоимостью 3 000 000 ₽, ставки 0,3 % и 0,1 %:
| Обычный владелец | Пенсионер | |
|---|---|---|
| Земля | 800 000 × 0,3 % = 2 400 ₽ | (800 000 − 480 000 за 6 соток) × 0,3 % = 960 ₽ |
| Дом | (3 000 000 − 1 250 000 за 50 м²) × 0,1 % = 1 750 ₽ | 0 ₽ — один дом освобождён полностью |
| Итого | 4 150 ₽ | 960 ₽ |
Если кадастровая стоимость выросла после переоценки, налог растёт постепенно: не больше чем на 10 % в год по сравнению с прошлым годом (пункт 8.1 статьи 396 и пункт 8.1 статьи 408 НК).
Что облагается на участке, а что нет
Чаще всего вопрос не в ставке, а в том, какие постройки вообще попадают в налог. Правило простое: нет постройки в ЕГРН — нет налога на неё. Но незарегистрированный дом нельзя продать, заложить и получить за него вычет, так что прятать его невыгодно.
На плане участка видно, за какие постройки налог начислят и сколько квадратных метров из этого вычтут.
Хозяйственные постройки
Баня, сарай, летняя кухня площадью до 50 м² на садовом участке, участке ЛПХ или ИЖС освобождаются от налога у всех, без возраста и статуса — подпункт 15 пункта 1 статьи 407 НК. Но только одна постройка на человека. Если на учёте и баня, и сарай, льготу применят к той постройке, налог за которую больше, а за вторую налог придётся платить.
Постройки больше 50 м²
Хозяйственная постройка больше 50 м² льготы не получает и облагается по ставке для прочих объектов.
Какие льготы бывают и кто их даёт
Льготы бывают двух уровней. Федеральные записаны в Налоговом кодексе и действуют по всей стране. Местные устанавливает совет депутатов вашего муниципалитета, и они могут быть щедрее федеральных. Подробнее — в статье «Какие льготы по электричеству можно получить для загородного дома».
Вычет 6 соток по земельному налогу
Из кадастровой стоимости одного участка вычитается стоимость 600 м² — пункт 5 статьи 391 НК. Если участок меньше 6 соток, налога нет совсем. Право есть у:
- пенсионеров;
- предпенсионеров — тех, кто по старым правилам уже вышел бы на пенсию: женщин с 55 лет, мужчин с 60;
- инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, детей-инвалидов;
- ветеранов боевых действий, участников специальной военной операции и членов их семей;
- многодетных родителей;
- Героев СССР и России, пострадавших от радиации и ещё нескольких категорий.
Освобождение от налога на имущество
Пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I и II групп и другие категории из статьи 407 НК не платят налог за один объект каждого вида: один дом, одну квартиру, один гараж, одну хозяйственную постройку. Если у вас два дома, льгота достанется тому, за который налог больше. С 2025 года льгота не действует для объектов дороже 300 млн ₽.
Что изменилось для многодетных в 2026 году
Закон № 425-ФЗ от 28.11.2025 продлил семейные вычеты: ребёнок учитывается до 23 лет, если учится очно, а не только до 18. Это касается вычета 6 соток и дополнительных 7 м² на ребёнка по дому. Изменение действует с налогового периода 2026 года, то есть впервые скажется в уведомлении осенью 2027-го.
Местные льготы: пример Ленинградской области
В Ленинградской области налог на имущество считается от кадастровой стоимости с 2016 года — это областной закон № 102-оз от 29.10.2015. Ставки и льготы устанавливает каждый муниципалитет отдельно, и у соседних поселений они могут различаться. Одни оставляют предельные ставки, другие ставят ниже или добавляют свои льготные категории к федеральным.
Ставки своего поселения житель Ленобласти смотрит в сервисе ФНС для региона 47. Житель любого другого региона — в том же сервисе, выбрав свой регион в шапке сайта nalog.gov.ru:
- Выберите вид налога — земельный или на имущество физических лиц.
- Укажите налоговый период — год, за который платите.
- Выберите регион и муниципальное образование, где стоит участок.
- Откройте найденное решение: в нём ставки по видам участков и построек и список местных льгот.
Прикинуть сумму заранее можно в налоговом калькуляторе ФНС.
Когда платить и как получить льготу
Налоги за участок и дом вы не считаете сами — их считает налоговая и присылает налоговое уведомление. За 2025 год уведомления рассылают в сентябре–октябре 2026-го.
На календаре — три даты года, которые нельзя пропустить: уведомление, срок уплаты и срок выбора объекта для льготы.
Уведомление и срок уплаты
Если у вас есть личный кабинет налогоплательщика, уведомление приходит только туда, бумажное не отправляют. Если сумма всех налогов меньше 300 ₽, уведомление обычно не присылают вовсе — налог перенесут на следующий год.
Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым. За 2025 год — до 1 декабря 2026-го. Со 2 декабря начисляются пени, а долг налоговая может взыскать через суд.
Если уведомление не пришло, а постройка или участок у вас есть, сообщите об этом в налоговую до 31 декабря. Иначе налог насчитают позже за три года сразу и со штрафом.
Как заявить льготу
Пенсионерам, инвалидам и многодетным льготы чаще всего применяются сами — налоговая получает сведения от Социального фонда и других ведомств. Проверьте уведомление: в нём есть строка «налоговая льгота» или «налоговый вычет». Если её нет, подайте заявление:
- Войдите в личный кабинет налогоплательщика через Госуслуги.
- Откройте «Жизненные ситуации» → «Подать заявление о льготе».
- Выберите налог и объект, укажите основание — например, пенсионное удостоверение или справку об инвалидности.
- Отправьте. Это электронная форма заявления по форме КНД 1150063; её же можно подать бумагой в любой инспекции или многофункциональном центре (МФЦ).
Если объектов одного вида несколько, а вы хотите сами выбрать, к какому применить льготу, отправьте уведомление о выбранном объекте до 31 декабря — там же, в разделе «Жизненные ситуации». Заявить льготу можно и задним числом: налог пересчитают за три последних года.
Как снизить налог и вернуть деньги
Кроме льгот, есть ещё два способа платить меньше: оспорить завышенную кадастровую стоимость и вернуть налог на доходы за покупку или строительство дома.
Оспорить кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, её можно снизить по статье 22.1 закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявление подаётся не в суд, а в государственное бюджетное учреждение кадастровой оценки своего региона. В Ленинградской области это ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в другом регионе учреждение называется иначе — найдите его на сайте регионального комитета по имуществу.
- Закажите у оценщика отчёт о рыночной стоимости в электронном виде. Отчёт стоит от нескольких до десятков тысяч рублей, поэтому сначала прикиньте экономию.
- Подайте заявление с отчётом и выпиской из ЕГРН не позже шести месяцев с даты, на которую сделана оценка.
- Учреждение рассматривает заявление 30 календарных дней.
- Новая стоимость применяется к налогу с 1 января года, в котором вы подали заявление. Отказ можно обжаловать в суде.
Если в стоимости явная ошибка — не та площадь, не то назначение, — подайте в то же учреждение бесплатное заявление об исправлении ошибки, отчёт для этого не нужен.
Имущественный вычет при покупке или строительстве дома
По статье 220 НК можно вернуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который вы заплатили со своей зарплаты. Вычет — до 2 млн ₽ расходов на покупку или строительство жилого дома, в том числе на землю под ним, и до 3 млн ₽ процентов по ипотеке. При ставке 13 % это 260 000 ₽ и 390 000 ₽; если часть дохода облагалась по 15 %, вернут по той ставке, по которой налог был удержан.
Главное условие — дом должен быть жилым и стоять на учёте. За садовый дом, не признанный жилым, вычет не дают. За участок ИЖС или участок с жилым домом вычет по земле можно получить только после регистрации дома.
Как получить:
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете за год, в котором зарегистрирован дом или куплен готовый. Вернуть налог можно за три последних года.
- Или получайте вычет через работодателя: налоговая подтвердит право, и НДФЛ перестанут удерживать из зарплаты.
- Если банк и продавец работают с налоговой электронно, придёт предзаполненное заявление в упрощённом порядке — достаточно подписать его в кабинете.
Вычет с 2 млн ₽ можно добирать по нескольким объектам, пока лимит не исчерпан. Вычет по процентам дают только по одному объекту в жизни.
Что проверить прямо сейчас
- Найдите в ЕГРН кадастровую стоимость участка и дома и сравните с ценами похожих участков.
- Откройте сервис ФНС о ставках и льготах и посмотрите решение своего муниципалитета на 2025 и 2026 годы.
- Зайдите в личный кабинет налогоплательщика: пришло ли уведомление и есть ли в нём льгота, если она вам положена.
- Если льготы нет — подайте заявление; если объектов несколько — отправьте уведомление о выборе до 31 декабря.
- Заплатите налог за 2025 год до 1 декабря 2026 года.
- Если вы построили или купили жилой дом за последние три года — подайте 3-НДФЛ на имущественный вычет.